Hướng dẫn kê khai thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS của cá nhân: cách tính thuế, thời điểm tính thuế, hồ sơ, thời hạn nộp, cách lập tờ khai thuế TNCN – Có ví dụ cụ thể.
I. Căn cứ pháp lý
- Nghị định số 125/2020/NĐ-CP;
- Thông tư số 111/2013/TT-BTC;
- Thông tư 92/2015/TT-BTC;
- Thông tư số 80/2021/TT-BTC;
- Bộ luật Hình sự số 100/2015/QH13;
- Bộ luật sửa đổi, bổ sung số 12/2017/QH14.
II. Cách kê khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân
1. Cách tính thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức:
Trong đó: Giá chuyển nhượng là giá được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng BĐS (quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất, quyền sử dụng đất có gắn với công trình xây dựng trên đất, quyền thuê đất, thuế mặt nước).
Lưu ý:
Trường hợp không ghi giá trên hợp đồng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng bất động sản.
2. Thời điểm tính thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân
- Trường hợp không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế TNCN là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng BĐS có hiệu lực;
- Trường hợp có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế TNCN là thời điểm bên mua làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản;
- Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng BĐS là nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai thì thời điểm tính thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
3. Hồ sơ khai thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN theo Thông tư số 80/2021/TT-BTC;
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân chuyển nhượng phải ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản sao đó;
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp ủy quyền bất động sản thì kèm hợp đồng ủy quyền bất động sản (có công chứng);
- Các tài liệu chứng minh hoạt động góp vốn theo quy định của pháp luật (trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản do cá nhân góp vốn vào doanh nghiệp nhưng tạm thời chưa tính nộp thuế thu nhập cá nhân);
- Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng phải kèm theo các giấy tờ chứng tờ chứng minh cá nhân thuộc đối tượng miễn thuế (chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi…; chuyển nhượng của cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, một quyền sử dụng đất).
>> TẢI MIỄN PHÍ: Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
4. Nơi nộp hồ sơ khai thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân
Căn cứ theo Khoản 5 Điều 21 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính, nơi nộp hồ sơ khai thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được quy định như sau:
- Trường hợp nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại bộ phận một cửa liên thông của Ủy ban nhân dân cấp huyện (quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) hoặc Chi cục Thuế nơi chuyển nhượng bất động sản;
- Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà ở, căn hộ, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế nơi có công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
5. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân
Chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế (kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực)
6. Thời hạn nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân
Thời hạn nộp thuế TNCN là thời hạn được ghi trên thông báo nộp thuế của cơ quan thuế quản lý.
7. Hướng dẫn cách lên tờ khai thuế TNCN 03/BĐS-TNCN (TT80/2021/TT-BTC)
7.1. Những thông tin quan trọng để lên tờ khai thuế TNCN 03/BĐS-TNCN gồm:
- Thông tin của cá nhân chuyển nhượng;
- Thông tin của cá nhân nhận chuyển nhượng;
- Loại bất động sản được chuyển nhượng;
- Đặc điểm của bất động sản được chuyển nhượng;
- Thu nhập, giá chuyển nhượng bất động sản.
7.2. Cách lên tờ khai thuế TNCN 03/BĐS-TNCN:
- Mục [4] – [12]: Viết in hoa họ tên cá nhân chuyển nhượng, điền thông tin MST, CCCD đối với cá nhân quốc tịch Việt Nam/thông tin hộ chiếu đối với cá nhân người nước ngoài, điền địa chỉ và thông tin liên hệ của cá nhân chuyển nhượng;
- Mục [13] – [17]: Điền thông tin của tổ chức, cá nhân khai thay trong trường hợp khai thay, nếu không thì để trống;
- Mục [20] – [29]: Điền thông tin của đại lý thuế trong trường hợp khai thuế thông qua đại lý thuế, nếu không thì để trống;
- Mục [30]: Điền thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở… gồm số giấy tờ, cơ quan cấp, ngày cấp;
- Mục [31]: Điền thông tin hợp đồng mua bán bất động sản trong trường hợp có nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai gồm số giấy tờ, ngày ký hợp đồng;
- Mục [32]: Điền thông tin hợp đồng chuyển nhượng có công chứng gồm số giấy tờ, cơ quan công chứng, ngày công chứng;
- Mục [33] – [35]: Viết in hoa họ tên cá nhân nhận chuyển nhượng, điền thông tin MST, CCCD của cá nhân nhận chuyển nhượng;
- Mục [36]: Điền thông tin bất động sản thừa kế, quà tặng nếu có;
- Mục [37] – [40]: Chọn 1 trong 4 loại bất động sản chuyển nhượng;
- Mục [41]: Điền thông tin về đất trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Mục [42]: Điền thông tin về nhà ở, công trình xây dựng trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng/quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng;
- Mục [43]: Điền thông tin về tài sản gắn liền với đất trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền trên đất;
- Mục [44]: Chọn loại thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản mục [44.1];
- Mục [45]: Điền giá chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng;
- Mục [46]: Lấy giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%;
- Mục [47]: Chỉ điền thu nhập được miễn thuế đối với trường hợp được miễn thuế TNCN theo quy định tại Khoản 1 Điều 53 Thông tư 80/2021/TT-BTC;
- Mục [48]: Lấy thu nhập miễn thuế nhân với thuế suất 2%;
- Mục [49]: Lấy thuế TNCN phát sinh [46] trừ thuế TNCN được miễn [48].
7.3. Ví dụ minh họa về cách lập tờ khai thuế TNCN mẫu 03/BĐS-TNCN
Ngày 23/09/2022, ông Nguyễn Văn A ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận số 123 do UBND quận Bình Thạnh cấp ngày 10/01/2010 cho bà Trần Thị B.
Hợp đồng chuyển nhượng số 19 công chứng tại Văn phòng công chứng Anpha ngày 24/09/2022. Ông A không thuộc đối tượng miễn thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS.
- Giá chuyển nhượng là 5.000.000.000đ;
- Thuế TNCN phải nộp = 5.000.000.000đ x 2% = 100.000.000đ.
➜ Lập tờ khai thuế TNCN mẫu 03/BĐS-TNCN (TT80/2021/TT-BTC):
III. Một số câu hỏi về kê khai thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS của cá nhân
Kim Xuân – Phòng Kế toán Anph
